שוק הנדל"ן היוקרתי בארצות הברית חווה תפנית מעניינת: יותר ויותר עסקאות נדל"ן מתבצעות תוך שימוש במטבעות דיגיטליים כאמצעי תשלום. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא חברת הנדל"ן היוקרתית Christie's International Real Estate, שהקימה לאחרונה מחלקה ייעודית לטיפול בעסקאות שמתבצעות באמצעות קריפטו בלבד. המחלקה הזו מנהלת כיום פורטפוליו של נכסים בשווי העולה על מיליארד דולר, שכולם זמינים לרכישה במטבעות דיגיטליים בלבד.
בין העסקאות שכבר בוצעו ניתן למנות רכישת נכס בברלי הילס בשווי 65 מיליון דולר ששולם כולו בביטקוין. נכסים בולטים נוספים שזמינים לרכישה כוללים אחוזות יוקרתיות באזור בל אייר ובמדבר ג'ושואה טרי. מדובר בעסקאות שמבוצעות לעיתים תוך שמירה על אנונימיות מלאה של הרוכש, כאשר תאגידים פרטיים (LLC) ממומנים במטבעות דיגיטליים ומשמשים ככלי לרכישת הנכסים. התוצאה היא רמת דיסקרטיות גבוהה בהרבה מהנהוג בעסקאות נדל"ן רגילות.
אחד הגורמים שמניעים את המגמה הזו הוא מהירות העסקאות. תשלום בקריפטו מאפשר לעקוף את ההליכים הבנקאיים המסורבלים ולעיתים גם את הצורך במשכנתא, מה שמקצר את תהליך הרכישה באופן משמעותי. ישנם גם מקרים שבהם נעשה שימוש בחוזים חכמים על גבי רשת את'ריום, מה שמאפשר לא רק העברה מהירה של כספים אלא גם אישור אוטומטי ובטוח של העסקה.
לצד זה, שינויי רגולציה תומכים במעבר הזה. בארצות הברית נרשמה התקדמות בחקיקה שמכירה בקריפטו ככלי לגיטימי לביצוע עסקאות נדל"ן, כולל חוקים פדרליים חדשים ותמיכה של רשויות דיור מרכזיות. מומחים בתחום מעריכים שבתוך חמש שנים, עד שליש מעסקאות הנדל"ן בארה"ב עשויות להתבצע באמצעות קריפטו — בעיקר מצד משקיעים אמידים שבנו את עושרם במטבעות דיגיטליים, וכעת מחפשים השקעות פיזיות מבלי לוותר על הפרטיות והמהירות שאליה התרגלו.
ומה לגבי ישראל?
למרות התקדמות עולמית מסוימת, השימוש בקריפטו בעסקאות נדל"ן בישראל נמצא עדיין בחיתוליו. מדי פעם מופיעות הצהרות של יזמים או חברות נדל"ן על כך שהם "פתוחים לתשלום במטבעות דיגיטליים", אך בפועל – מספר העסקאות שהתבצעו בפועל הוא זניח. נכון לעכשיו, אין כמעט תיעוד של עסקאות קריפטו-נדל"ן שהושלמו בישראל, מלבד מקרה בודד שזכה לסיקור תקשורתי לפני מספר שנים, שבו רוכש שילם בביטקוין עבור דירה יוקרתית באזור המרכז.
הסיבה לכך פשוטה: אין בישראל תשתית מוסדרת שמאפשרת ביצוע שוטף של עסקאות נדל"ן בקריפטו. הבנקים ברובם אינם מקבלים כספים שמקורם במטבעות דיגיטליים, גם לא לאחר המרה לשקלים, ולרשות המסים אין מדיניות פשוטה וברורה שמקלה על העברת בעלות בנכסים שמומנו בכסף כזה. כל אלו גורמים לכך שגם יזמים שמעוניינים לקדם עסקאות כאלו נתקלים במחסומים רגולטוריים, בירוקרטיים ולעיתים גם תדמיתיים.
לצד זאת, יש ניסיונות ראשוניים לקדם שימוש בטכנולוגיות בלוקצ'יין בניהול תהליכי נדל"ן. רשות מקרקעי ישראל, למשל, בחנה מודלים לרישום דיגיטלי של קרקעות בעזרת בלוקצ'יין, ויש דיבור על האפשרות להנפיק נכסים כ"טוקנים" שניתן יהיה לסחור בהם. אלא שגם כאן מדובר ביוזמות ניסיוניות בלבד, שטרם הגיעו לשלב יישום מעשי.
לסיכום, השוק הישראלי עוד רחוק מאוד מהנקודה שבה קריפטו יוכל לשמש כאמצעי תשלום מקובל בנדל"ן. האתגרים הרגולטוריים, המגבלות הבנקאיות והיעדר מדיניות ממשלתית תומכת – כולם יחד מעכבים את האפשרות להפוך את ישראל לשחקן אמיתי בזירה הזו. בשלב זה, מדובר יותר בהצהרות מאשר בפרקטיקה.
